Aspects Immobiliers
En cas de baisse, quelle valeur locative appliquer?
Patrick Colomer
Chartered Surveyor - MRICS
Expert immobilier près de la Cour d'Appel de Paris
La conjoncture économique se dégrade, à la crise financière s’ajoute une crise sanitaire. Quel est l’impact sur les loyers ?
A - La demande de baisse du loyer est-elle recevable ?
En cours de bail : la baisse n’est pas automatique
En cours de bail : le refus de la hausse est automatique en révision triennale
- le maintien du loyer si la valeur locative est inférieure au loyer en cours ; l’indice ne s’applique pas.
En résumé, il existe en cours de bail une condition de recevabilité pour diminuer le loyer, mais pas pour refuser l’augmentation, le loyer ne pouvant excéder la valeur locative.
Le renouvellement : la hausse n’est pas automatique
Le loyer ne sera pas un petit peu ou beaucoup déplafonné en fonction de la force du ou des motifs de déplafonnement. Tant pour le bailleur que pour le locataire, c’est quitte ou double : soit il existe un motif de déplafonnement valable, et c’est la valeur locative qui s’applique, soit l’action n’est pas recevable, et c’est le plafonnement du loyer.
La faiblesse du loyer ne constitue pas un motif de déplafonnement.
Le renouvellement : la baisse est automatique
Si la valeur locative est inférieure au loyer-plafond, le locataire peut demander le bénéfice de cette valeur locative. Il n’existe pas alors de condition de recevabilité. Le prix du bail renouvelé peut être fixé à un prix inférieur au loyer ancien et même au loyer-plafond.
En toute hypothèse, loyer-plafond et valeur locative doivent toujours être recherchés et comparés avant fixation.
B / Quelle valeur locative appliquer ?
Les propriétaires comprennent souvent mal et s’insurgent de l’écart entre les valeurs locatives de marché et les prix dits judiciaires.
L’article L 145-33-5° détaillé à l’article R 145-7 du Code de commerce prévoient qu’il convient de tenir compte des « prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
Les prix pratiqués dans le voisinage sont :
1/ Les locations nouvelles avec et sans droit d’entrée : la dichotomie se crée du fait des bailleurs. Le droit d’entrée entraîne une minoration du loyer pratiqué périodiquement.
2/ Les loyers déplafonnés lors de renouvellements de baux : ils ne sont pas uniformes essentiellement pour deux raisons :
L’existence d’un préalable pour obtenir la valeur locative : le déplafonnement.
En effet, le principe est le plafonnement lors des renouvellements de baux, c'est-à-dire l’application de l’indice INSEE. Le loyer varie en fonction de la certitude ou de l’incertitude sur la recevabilité de l’action. Plus le motif de déplafonnement est sérieux, moins la marge de négociation du locataire avec le bailleur est élevé, et inversement. Le préalable de la recevabilité de l’action en déplafonnement fait que les loyers négociés en cas de déplafonnement ne sont pas linéaires.
Ceux-ci peuvent être quantifiés afin de rétablir un équilibre entre les éléments de comparaison. Mais l’accession différée des travaux entraîne une minoration du loyer de renouvellement qui est très difficilement quantifiable, les baux étant rarement explicites sur l’abattement retenu.
3/ Les loyers plafonnés : ils sont écartés, ne résultant pas d’un accord entre les parties. Mais ils peuvent créer une forte valeur de droit au bail dans les activités autorisées par le bail.
4/ Les loyers négociés lors de cessions de droit au bail : le bailleur peut obtenir une augmentation du loyer en contrepartie de la modification de la destination contractuelle. Toutefois, il ne pourra pas obtenir la valeur locative du marché ou maximum. En effet, si le loyer augmente trop, le locataire cèdera son fonds de commerce dans l’activité autorisée par le bail, et dans ce cas le bailleur ne pourra pas l’augmenter. Pour que la locataire ait intérêt à céder son droit au bail pour une autre activité, il ne faut que sa valeur soit supérieure à celle du fonds de commerce, ce qui implique une augmentation de loyer en proportion.
5/ Les loyers reconstitués. Une controverse existe, faut il réintégrer les droit d’entrée et les droit au bail ? Cela paraît possible s’ils sont qualifiés de loyers. Toutefois, il s’agit de loyers en capital et non pratiqués périodiquement, alors que le loyer de renouvellement est pratiqué périodiquement. La doctrine et la jurisprudence sont divisées sur ce sujet.
La prise en compte de ces différents niveaux de prix conduit mécaniquement à une valeur locative inférieure à celle des locations nouvelles consenties sans versement d’un droit d’entrée. Au surplus, les loyers ne sont pas linéaires, les charges et conditions des baux étant différentes en raison de la liberté contractuelle et influant directement sur le niveau des loyers.
On constate que l’écart entre les valeurs locatives de marché et les fixations judiciaires résulte de l’application des articles L 145-33 et R 145-7 du Code de commerce, et non d’un dysfonctionnement des tribunaux. On constate que plus les valeurs locatives sont élevées, plus l’écart est important.
Lors des révisions ou des renouvellements de baux, les loyers sont fixés à un niveau inférieur au marché si l’article R 145-7 s’applique. Cela entraîne une diminution systématique des loyers qui ont été consentis sans versement d’un droit d’entrée. En conséquence, même si le loyer est inférieur à la valeur locative de marché, il existe un risque de baisse.
Les investisseurs qui ont acquis des murs de boutique avec des loyers élevés depuis 2004 sont actuellement sous la menace d’une demande de diminution de la part de leurs locataires. Il convient, lors de l’achat de murs de locaux commerciaux, d’être très prudent, et de ne pas oublier d’examiner le niveau du loyer par rapport à la valeur locative de l’article R 145-7 du Code de commerce afin d’éviter de mauvaises surprises. Une forte diminution du loyer entraînera systématiquement une augmentation du taux de rendement.